Décor récurrent des romans du XIXe siècle, en particulier chez Balzac, la chambre de bonne appartiendra-t-elle bientôt au passé? En 20 ans, les ventes de ces micro-appartements de 9 à 13m2, généralement situés sous les toits des grands immeubles bourgeois, ont été divisées par deux en Ile-de-France. En 1996, un peu plus de 4.300 chambres de service avaient été vendues dans la région parisienne. En 2016, on ne comptait plus que 2.120 transactions pour les biens de ce type, selon une note publiée récemment par les notaires d’Ile-de-France.
Un marché quasiment exclusivement parisien, puisque 80% des ventes de chambres de bonnes depuis 2013 concernent des biens situés dans la capitale. Les XVIe et XVIIe arrondissements concentrant à eux deux près de 30% des ventes de la région, contre 20% il y a 20 ans. En dehors de la ville lumière, seul le département des Hauts-de-Seine affiche un niveau de vente significatif: 10% du marché francilien actuel, avec un tiers des opérations à Neuilly-sur-Seine.
Comment expliquer le déclin de ce marché? « Les mandats de vente des chambres de service ont particulièrement diminué depuis l’encadrement des loyers », constate David Emsalem, patron d'agences Century 21 dans le XVIe arrondissement de la capitale. « Certains propriétaires les ont retirées du marché, d’autres se sont rabattus sur la location saisonnière de type Airbnb », assure-t-il. Les notaires sont sur la même ligne, tout en avançant d’autres éléments d’explication. « Le marché s’est progressivement réduit, notamment depuis 2001, et l’adoption en 2002 de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU) fixant à 9m2 la surface minimale de location d’un logement décent. Cette loi, accompagnée de l’amélioration structurelle de la qualité de l’habitat, ainsi que la taxation sur les micro-logements et l’encadrement des loyers, ont conduits à des regroupements de chambres pour créer des logements plus grands et ont limité les ventes de ces produits typiquement destinés à l’investissement », détaillent-ils ainsi.
Des prix de vente en fort repli
Les investisseurs, justement, semblent avoir désertés ce marché autrefois très prisé pour les rendements alléchants qu’il proposait. « Pour des 9 à 12m2 à Paris, le loyer charges comprises atteignait 500 euros par mois avant l’encadrement des loyers. Aujourd’hui, on tourne davantage autour de 400 euros mensuels. Soit 20% de moins », souligne David Emsalem. Ce qui n’a pas été sans conséquence sur les prix de vente. Il y a encore deux ou trois ans, les chambres de bonnes se négociaient autour de 100.000 euros dans la capitale. Désormais, le prix médian est de 73.000 euros sur le marché parisien. C’est aussi un retour à la raison. En 20 ans, le prix moyen de ces micro-appartements avait été multiplié par 4,61 dans la région francilienne, contre 3,73 pour les studios et 3,4 pour l’ancien dans sa globalité.
« Avec la baisse des taux, les investisseurs préfèrent acheter plus grand et vise de vrais studios d’au moins 15m2 », estime également David Emsalem. « Surtout qu’ils évitent aussi le risque de voir peut-être un jour la législation évoluer et rendre impropres à la location certaines chambres de service, parce qu’elles seraient trop petites ou pas assez bien équipées par exemple », ajoute-t-il.
Un parc qui intéresse la mairie de Paris
Si les ventes sont en repli, le parc reste toutefois conséquent. Paris compte encore près de 114.000 chambres de service, selon une note de l’Apur diffusée en novembre 2015. Un parc que la mairie regarde avec envie. A la fin de l’année dernière, Ian Brossat, adjoint PCF au logement, avait fixé comme objectif de « transformer 1.000 chambres de bonnes d'ici 2020 ». La mairie de Paris a ainsi élargi à ces très petits logements son dispositif Multiloc. Il vise les propriétaires de plusieurs chambres de bonne adjacentes, vacantes et de moins de 9m2. La mairie propose de participer aux travaux, jusqu’à 21.000 euros, en cas de rénovation pour créer un nouveau logement plus grand. En échange, le propriétaire s’engage à louer son bien 20% moins cher que les loyers de référence de la capitale.
La mairie voit dans ces chambres de service un « gisement nouveau ». Elle s’appuie notamment sur les conclusions de l’étude de l’Apur, qui précisait que 85% de celles-ci étaient officiellement sans locataires. En réalité, comme l’expliquait Challenges à l’époque, ce taux de vacance est à prendre avec prudence. De nombreuses chambres sont inhabitables car sans salle de bain ou toilettes, d’autres sont très difficilement accessibles et d’autres encore servent de pièces d’appoint pour leurs propriétaires, sans oublier celles louées de la main à la main sans que cela ne soit déclaré.
